各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

根据国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)、《浙江省物业管理条例》(浙江省人大常委会第55号公告)、《金华市物业管理办法》（市政府令第56号）、浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔2012〕19号)、《浙江省司法厅、浙江省住房和城乡建设厅关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》(浙司〔2015〕126号)有关文件精神，结合我市实际,特制定本意见。

一、总体要求

（一）进一步理顺物业服务业管理体制，充分发挥行业主管部门和镇（街道）属地管理的职能，落实有关物业服务业的优惠政策，解决制约物业服务业发展的瓶颈问题，规范行业经营行为，提升行业发展水平,促进我市物业服务业健康发展，满足社会日益增长的对物业服务业的需要。

二、健全物业服务业管理体制，明确管理职责

（二）按照“统一领导,分级管理,条块结合,属地负责“的原则，建立市、镇(街道)、社区（村）三级物业管理体系；设立市物业管理处，配备专业人员，加强对全市物业行业的监管服务指导力度；强化镇（街道）属地管理责任，发挥社区（村）主体作用。

（三）明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、市场监管、司法、公安、消防、社区建设办等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。

（四）强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业服务管理政策，对镇(街道)、社区（村）物业管理工作进行指导、考核；负责设立市物业管理处，配备专业人员，加强对全市物业行业的监管服务指导力度。

（五）明确各镇（街道）属地管理职责。镇（街道）负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会（村委会）、业委会和物业服务企业关系，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇 (街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区（村）的副镇长(副主任)兼任办公室主任，并配备人员负责日常工作。社区（村）协助物业主管部门、镇（街道）开展物业管理相关工作，协助指导业主大会、业主委员会的成立和换届，协调业主委员会、业主与物业服务企业的关系。

（六）强化培训提升业务水平。每年举办物业管理干部专题培训班，切实加强镇（街道）物业管理干部和相关部门人员的培训，提升管理水平；将物业管理纳入主体班次的培训内容，让各级领导干部来重视和支持物业管理工作。同时，会同人力社保部门，切实加强职业技能培训，规范物业服务从业人员的服务行为。公安机关要推进物业保安职业培训和持证上岗。

（七）以现有的人民调解组织为基础，吸收派出所民警、行政执法人员、法律顾问、业主委员会成员或业主代表、物业服务企业代表参加，建立完善市物业纠纷人民调解委员会，负责受理、调解各类物业管理纠纷,将矛盾和问题化解在基层。

三、加强政策扶持，培育行业发展

（八）加大财政扶持力度。

1.每年安排一定的奖励资金，奖励考核优秀的镇（街道）、社区（村）、业委会、物业服务企业和先进个人。

⑴对住宅小区当年获得国家、省级、金华市级示范项目称号的物业服务企业分别给予一次性不超过50万元、20万元、5万元的奖励，同一家物业服务企业只奖励一个项目；

⑵在我市注册的物业服务企业，资质晋升一级的给予一次性3万元的奖励，鼓励引导企业做大做强。

⑶每年开展物业管理十佳保洁员、十佳安保员、十佳项目经理和优秀人民调解员评选活动。获奖者各奖励2000元。

⑷对物业管理工作年度考核优秀的镇（街道）、社区（村）给予奖励，具体奖励标准由市建设局确定。

对上述⑴、⑵两条的奖励以不超过企业上缴税收的地方留存部分为限。

2.实行税费优惠和财政补贴。

⑴对符合条件小型微利物业服务企业，可享受小型微利企业所得税优惠政策。物业服务企业当年新招用符合条件的人员，按规定享受相关税收政策。

⑵在我市注册并纳税的物业服务企业，在考核年度内企业及所聘用的物业项目经理无不良行为记录，同时经主管部门考核年度诚信等级在C级以上的，由财政部门按照其所缴纳增值税的地方留成部分给予一定比例的奖励，其中考核等级为A级的，奖励90%；考核等级为B级的，奖励50%；考核等级为C级的，奖励10%。

3.实行职业培训和社会保险补贴。

⑴市财政每年安排30万元的物业服务技能培训资金，以政府购买服务的方式，向市物业管理行业协会购买服务；物业企业从业人员免费参加物业管理行业协会组织的培训。对参加消防部门认定的职业资格培训并取得相应资格证书的，给予每人次800元财政补贴。

⑵对物业服务企业录用就业困难人员就业，与其签订1年以上劳动合同并依照规定缴纳社会保险费的，按单位缴纳部分的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险费，给予社会保险补贴。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。新招用高校毕业生，与其签订1年以上劳动合同并依照规定缴纳社会保险费的，按单位缴纳部分的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险费给予2年的社会保险补贴。

4.建立老旧小区物业服务补助机制。

⑴对老旧小区实行物业管理或准物业管理的，物业服务质量、业主满意率和物业服务费收缴率等指标，经所在地镇（街道）考核达到要求的，按照0.15元/平方米/月的标准实行适当财政资金补贴。

⑵设立保障性住房引进专业物业管理鼓励奖。鼓励物业服务企业接管保障性住房物业管理工作，凡对保障性住房实行专业化物业管理的，按每年3-5元/平方米标准奖励。

⑶住宅小区中的低收入家庭，缴纳物业服务费有困难的，经申请可以全额补助物业服务费，补助实行先缴后补，先由业主依照相关合同的约定全额缴纳，每年12月份向户籍所在地镇（街道）申请当年度物业服务费补助，报市建设局汇总审核后予以拨付。

对上述⑴、⑵两条的补贴奖励，以业主所拥有的专有部分建筑面积总和计算。拨付流程为镇（街道）考核结果报市建设局汇总审核后予以拨付。

四、改进行业监管，规范服务行为

（九）重视做好前期物业监管。

1.建设单位应在办理商品房预售许可证前做好前期物业服务企业的选聘工作，制订临时管理规约等小区物业管理相关文件。提倡已选聘的物业服务企业在小区交付使用前六个月提前介入。

2.新建小区物业管理用房按建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置，原则上应集中布置于地上一、二层。

3.建立前期物业服务启动资金。新建项目建设单位需按不低于5元/平方米但最高不超过100万元的标准承担前期物业服务启动资金，用于物业管理用房装修及配置相关设备设施，该资金及使用该资金所配置的相关设备设施属于小区全体业主所有。建设单位在办理预售许可前，向市建设局预交，在前期物业服务介入时予以拨付。

4.前期物业服务合同到期后，小区符合业主大会召开条件因其他原因未能召开业主大会、选聘物业服务企业的，其物业管理委托权暂由物业所在社区居委会（村委会）行使，由社区居委会（村委会）在征求所在小区业主或业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。

5.由建设单位选聘的前期物业服务企业，在前期物业服务合同到期前通过法定程序撤管的，建设单位应当按照不低于原物业管理服务标准，重新选聘具有相应资质的物业服务企业负责该小区的物业服务工作。

（十）大力破解维修资金使用难。

1.建立物业维修资金应急使用简易程序。对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防安全等紧急情况，需立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会证明核实(没有成立业主委员会的小区，由社区居委会（村委会）证明核实)，维修资金管理单位可按规定的拨付程序直接拨付专项维修资金。

2.建立维修资金紧急使用预案制度，在尊重业主自主决策、满足法定“双三分之二”条件的基础上，将业主表决前置，于紧急情形发生前建立业主共同认可的使用维修资金应急处置的方案。一旦“预案”约定的紧急情形发生，即可启动“预案”，迅速使用资金实施维修。

（十一）建立弃管住宅小区公共设施应急处理机制。

1.弃管住宅小区确实难以再开展物业管理，并且尚未成立业委会的，所属镇(街道)、社区（村）应引导业主自治管理或纳入社区（村）准物业管理。

2.所属镇(街道)应及时告知涉及小区水、电、燃气、广播电视等收费的相关部门和专业单位，相关部门和专业单位应当履行各自职责，及时启动应急预案，保障民生需求。

（十二）加强对行业的动态管理。组织开展义乌市物业服务示范小区评比、诚信手册申领和考评工作。

在义乌承接业务的物业企业，应当领取诚信经营手册并接受物业主管部门及管理项目所在地镇（街道）的检查、考核。物业企业的日常表现经镇（街道）和物业主管部门考核，折合成诚信经营分值，在行业内公布。引导公建项目、新建商品房建设单位以及业主委员会，在物业管理公开招投标时，优先选择诚信经营分值高的物业服务企业。加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度。

（十三）规范业主委员会运作。

1.落实首次业主大会筹备经费。新建项目建设单位需按每平方米0.2元（最低1万元，最高为3万元）标准承担首次业主大会筹备经费，在项目竣工交付前，向市建设局预交，在成立业主大会筹备组时拨付给所在地镇（街道）。

2.充分发挥镇（街道）、社区（村）属地管理的作用，把好业主委员会成立的程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。

3.建立业主委员会成员培训制度。定期组织业主委员会成员学习物业管理法规、政策和相关管理知识，明确业主委员会性质、职责、任务、权利和义务，提高依法履行职责的能力。

4.健全业主委员会民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

（十四）推行物业服务等级收费制。

结合义乌物业管理服务工作的实际，加快制订和完善物业服务等级标准和收费标准，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按照优质优价原则提出前期物业服务收费标准，并报市发改委和市建设局备案。高标准住宅物业服务收费实行市场调节价。符合以下条件之一的为高标准住宅：

1.独栋、联排等独门独户住宅；

2.建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

3.套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的；

4.实行全装修交付的住宅小区。

高标准住宅由开发建设单位提出申请，报市建设局认定。

成立业主大会后的普通住宅小区的物业管理综合服务费实行市场调节价，业主委员会应当在确定收费标准之日起15日内，报市发改委和市建设局备案。

五、完善保障措施，改善服务环境

（十五）加大物业服务行业的宣传力度。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业服务工作的重要意义，让广大居民和社会各界提高对物业服务行业的认识，树立物业服务的商品消费观念，引导他们支持、主动参与物业管理活动，促进住宅物业管理工作的健康持续发展。客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权。

（十六）规划、建设、镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理开发建设遗留问题，综合行政执法部门要加大对小区住宅违法装饰(修)的查处力度，改善小区物业服务环境。

（十七）采取切实有效措施，解决物业服务收费难问题。

1.对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

2.发挥公务人员在和谐社区（村）建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把党员 干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

3.将拒不履行法院生效判决，恶意欠缴物业服务费的业主纳入信用管理，实行联合惩戒。

（十八）规范小区与物业服务相关的各项收费。

1.凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。

2.供水、供电、供气等专业单位应向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。供水、供电、供气等专业单位委托物业服务企业代收的，应与物业服务企业签订协议并支付代收手续费。

3.住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。消防设施设备以及电梯等特种设备定期检测费的收取，按规定标准执行。

4. 公示服务内容服务标准。建立服务内容服务标准公示制度，按照物业服务合同的约定，将物业企业所服务的内容以及服务的标准在小区内予以公示，接受业主监督。

六、积极发挥行业协会作用，加强行业自律

（十九）市物业行业协会要扩大协会覆盖面，提高协会的广泛性、代表性、权威性，通过制订、完善行业规范，监督会员单位遵章守约、依法经营、诚信服务，发挥行业自律作用。

（二十）协会要倡导会员单位向社会、向业主就物业服务中的有关事项作出公开承诺，以改善物业服务企业的社会形象，提升社会声誉度。

（二十一）协会要建立物业服务行业专业人才库，组织开展行业内自查和互查活动，提升行业整体服务水平。

义乌市人民政府办公室　　　　

2017年4月14日　　　　    

根据《义乌市人民政府办公室关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（义政办发〔2022〕12号），部分废止的内容如下：

废止第三大点“三、加强政策扶持，培育行业发展”的全部规定。

　　根据《义乌市人民政府办公室关于修改〈关于促进我市现代物业服务业健康发展的若干意见〉的通知》（义政办发〔2022〕56号），部分修订内容如下：