一、集体建设用地基准地价评估目的和意义

通过建立集体建设用地基准地价体系，一方面可以准确反映集体经营性建设用地市场变化，规范农村集体经营性建设用地使用权入市流转秩序，维护土地所有者和使用者合法权益；另一方面可以为入市过程中有关税费征收提供量化依据，并保证价格信号对市场的正确引导，维护市场稳定。

二、集体建设用地基准地价评估的内涵界定

义乌市集体建设用地基准地价，是指在义乌市土地利用总体规划和城乡规划范围内，在以现状利用为主的条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、工业、公共管理和公共服务等用途，分别评估确定某一估价期日法定最高使用年期（参照国有建设用地使用权年期）的集体建设用地使用权区域平均价格。具体内涵包括以下几个方面：

1.土地用途：分为商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地等三大类；

2.权利状况：完整集体建设用地土地使用权，无他项权利限制；

3.使用年期：商服用地（含旅游用地）40年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年；

4.开发程度：达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及土地平整）；

5.容积率：商服用地2.0、工业用地1.6、公共管理与服务用地1.5；

6.估价基准日：为2018年1月1日。

三、集体建设用地基准地价确定

义乌市集体建设用地基准地价评估过程中，搜集的资料和运用的评估方法较多，平均值法测算的结果能体现当地实际情况。根据修正后样点地价总体的分布状态确定各区片基准地价上下限，经过义乌市组织领导、专家进行专题讨论，形成审定意见，据此进行了修改完善，最后确定义乌市集体建设用地各级别基准地价，详见下表

四、集体建设用地基准地价评估原则

参照《城镇土地估价规程》（BG/T18508-2014）相关要求，并结合义乌市集体建设用地利用情况，评估工作遵循如下原则。

（一）综合分析原则。集体建设用地基准地价在空间分布上的差异是多种因素综合作用的结果，只有基于经济社会和自然环境等各种因素的综合分析，才能使评估的基准地价科学地反映集体建设用地利用的社会、经济和生态环境综合效益。

（二）比价分析原则。集体建设用地基准地价评估是在系统分析和对比研究义乌市城镇土地基准地价成果与现阶段土地市场发展状况及影响地价变动因素的基础上进行的。通过比较研究，有利于把握集体建设用地基准变化的普遍性规律和总体发展趋势，准确界定影响集体建设用地基准地价的因素因子，从而制定客观合理的基准地价。

（三）动态性原则。土地市场是一个动态的、发展中的市场，当影响土地价格的市场因素发生变化时，土地价格也会发生变化。为了满足土地市场的客观实际需要，发挥基准地价对土地市场的指导作用，及时更新基准地价成果，保持基准地价评估成果的动态性和现势性是必要的。

（四）审慎原则

集体建设用地基准地价评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、相关行业发展状况以及存在风险。

（五）公开市场原则

集体建设用地基准地价评估应保证其成果在公平、公开、公正的土地市场上可以实现。

（六）价格差异性原则

国有建设用地使用权是在国家土地所有权基础上派生的独立用益物权性质的民事权利，而集体建设用地使用权是在农民的集体所有的土地上经政府批准由所有人享有的将其土地用于非农建设的权利。虽然，改革的最终目标是实现国有和集体建设用地使用权的“同权同价”，但是，从目前来看，无论是用地者对集体建设用地的接受程度，还是配套政策的完善程度，都还需一个“磨合期”、“过渡期”。因此，未来数年内，国有建设用地和集体建设用地价格上的差别依然存在。

（七）保障农民权益的原则

通过制定科学合理的集体建设用地流转价格，搭建集体和国有两宗所有制土地平等产权交易平台，使集体建设用地合理、有序、公开、公平的进行土地市场，让农民或农民集体组织分享城市化发展带来的土地增值收益，从根本上保障农民的土地权益。

五：解读机关及解读人

解读机关：义乌市自然资源和规划局

解读人：方江妹

联系电话：0579-85555970