一、基准地价更新背景

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）等文件规定，各地对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并予以公布，基准地价原则上每3年更新一次，超过6年未全面更新的，宗地评估不得使用基准地价系数修正法。

义乌市上一轮基准地价成果估价期日是2021年1月1日，至今历时已近5年，根据上述文件要求，必须适时开展基准地价更新工作，确保义乌市城镇基准地价依照国家及省有关法律政策规定及时更新公布实施。

二、基准地价内涵界定

1.估价期日：2025年7月1日。

2.更新范围：义乌市行政区全域范围。

3.土地开发程度：按熟地界定，即按外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通通讯）配套，场地内部平整待开发的状态设定，其中各区域外围五通的具体市政配套程度和档次可按各区域实际平均达到的市政配套要求设定。基准地价不包括城市基础设施配套费。

4.土地使用年期：按国家规定的最高出让年限并结合义乌实际设定，即：商业服务业用地40年、居住用地70年、工矿用地40年、仓储用地50年。

5.基准条件界定：

三、基准地价更新内容

1.用途变化

根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234 号），将工业用地拆分成工矿用地和仓储用地，结合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）与义乌仓储用地市场供需特征，本轮更新将土地用途基本类别从住宅、商服、工业三种调整为居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地四种，并按指南进行细化。

2.级别数量变化

本轮更新居住用地、商业服务业用地级别保留7个级别，级别数量未做调整；工矿用地由3个级别调整为4个级别；新增仓储用地分为4个级别。

3.级别范围变化

本轮更新主要根据当前土地市场地价差异及城市建设、规划变化情况对原来的土地级别范围界线进行调整。

四、基准地价应用方向

1.在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济效益，同时也以价格标准显示城市土地质量的优越程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。

2.在宗地地价评估中的应用：包括在土地出让底价评估中的应用、在国有土地使用权年租金评估中的应用、在宗地改变土地利用条件补缴出让金评估中的应用等，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。

五、各种价格的定义

1.基准地价：根据《城镇土地估价规程》，基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2.楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即楼面地价=土地总价/总建筑面积。

3.土地单价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即土地单价=土地总价/总土地面积。

4.级别价：定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。在该评定级别范围内的区域平均价格称为级别价。

5.区片价：在城镇范围内按不同地段、土地利用类型、地价水平综合划定的区片，该区片内的平均价格称为区片价。

6.路线价：路线价是指在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算的平均价格。

六、解读单位

义乌市自然资源和规划局

自然资源利用科：陈嘉（联系电话：0579-85589013）