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义乌市保障性住房建设“十二五”规划

                                                       第一章  总则   

  1.1  规划目的 

     

为认真贯彻党的十七大精神,进一步建立健全我市住房保障制度,切实改善我市低收入家庭的住房困难状况,全面构建社会主义和谐社会和建设国际商贸名城的总体目标,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔200724号)、建设部《关于印发〈解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见〉的通知》、《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发〔20101号)等文件精神,加强对义乌市“十二五期间保障性住房建设的指导和统筹,结合我市实际,制定本规划。 

  

     

  

     

  

     

  

     

  

      1.

      2.

      3.

      4.

      5.《义乌市公共租赁住房管理办法》(义政发〔2010107号)   

      6.《义乌市经济适用住房管理办法》(义政发〔2010108号)   

      7.《义乌市域总体规划》(2006-2020年) 

      8.

      9. 《义乌市城市低收入家庭住房保障规划和年度计划》(2008-2012年)   

      10.有关国家与地方的法律、法规、规范和技术标准、政策文件及义乌市相关规划   

  1.7  规划范围与规划期限 

  1.

规划范围:义乌市主城区7个街道加佛堂镇规划建设用地范围。 

  2.

  1.8条规划内容   

      本规划包括规划文本、附表、附图。   

     

  第二章 住房保障标准和方式   

  2.1条保障对象 

     

(一)廉租住房的保障对象为本市城镇低收入住房困难家庭。应当同时符合以下三个条件: 

      1.

      2.

      3.

  

     (二)公共租赁住房的保障准入对象需满足以下条件:   

      1.符合下列条件之一的人员:(1)具有本市城镇户籍的机关事业企业职工、临时聘用人员;(2)经组织、人事部门认定的引进人才。 

      2.

按照有关要求与用人单位签订劳动(聘用)合同,参加社会保障并缴纳住房公积金; 

      3.

      4.

     

  

  

  

  

  

  

  

  

     

  

      1.

      2.对符合公共租赁住房实物配租家庭,实行轮候制度。公共租赁住房租金标准综合考虑公共租赁住房建设和运营成本、供应对象支付能力、市场租赁价格水平等因素,实行动态管理,两年一定,租赁价格按当年市场租金价格的50%确定。按家庭人口,分别保障约40平方米以下(12人户)、60平方米(3人及以上户)以下公共租赁住房。新建公共租赁住房的单套建筑面积控制在60平方米以内。非新建方式筹集的公共租赁住房,要坚持小型、适用、满足基本居住需求的原则,通过改造以期充分利用。 

      3.

      4.被保障家庭只能享受一种住房保障方式。   

     

  第三章 义乌市城镇低收入住房困难家庭现状与住房需求分析   

  3.1  义乌市城镇低收入住房困难家庭现状情况   

      2009年底本规划区范围内城镇居民总户数为75786户,人均GDP71457元,人均可支配收入为30841元,人均住房建筑面积为34.2平方米。   

  目前我国保障性住房的保证对象一般占城镇家庭总数的10%15%,通过与省内相应城市的比照,结合义乌实际,估算义乌市城镇低收入住房困难家庭约占城镇家庭总数的5%-7%,规划确定为 6%。故义乌市城镇低收入住房困难家庭现状总户数约为4500户。其中城镇家庭人均可支配收入低于当年我市城镇居民可支配收入的50%的住房困难家庭户数为606户(按城镇居民总户数的0.8%计)。现住房建筑面积低于人均18平方米3人以上家庭住房建筑面积低于54平方米,上年度家庭人均年收入在当年我市城镇居民可支配收入的80%以下并符合经济适用住房申购条件的户数约为1160户(按城镇居民总户数的1.5%计,包括规划期内人才引进需安排的经济适用房)。符合公共租赁住房条件的户数约为2734户(按城镇居民总户数的3.7%计)。   

  注:以上计算系数按照符合廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房条件的户数占城镇低收入住房困难家庭总数的比例分别为15%25%60%进行折算所得。   

  3.2  规划期内住房保障需求 

     

  经济适用住房保障需求:预测符合经济适用住房申购条件的户数为1160户。目前南洲花园二期经济适用住房已经动工,建成后可提供464套经济适用住房,规划期内还需建设经济适用住房700套。 

     

公共租赁住房保障需求:义政发〔2010107号《义乌市公共租赁住房管理办法》于201010月下发,由于申请条件门槛不高,公共租赁住房将成为保障性住房体系里数量最大的种类。符合市公共租赁住房条件的户数为2734户。目前已有326套公共租赁房源,规划期内还将建设2400套公共租赁住房。 

     

  

      1.

      2.

      3.

     

  第四章 土地供应和资金筹措   

  4.1  土地供应总量 

     

在规划期内用于廉租住房建设的土地面积约12亩、用于公共廉租住房建设的土地面积约96亩、用于经济适用住房建设的土地面积约38亩。 

  

     

  

     

  

     

      1.

      2.

      3.

      4.

      5、其它   

     

  第五章  规划实施保障措施   

  5.1  规范廉租住房、经济适用住房的分配与管理 

      1

、廉租住房:优先建设廉租住房,规划期内基本解决廉租住房实物配租。对已登记的申请实物配租的家庭,由市建设局发给编有序号的《享受廉租住房保障轮候卡》,按照登记时间先后顺序实行轮候。经民政部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可以优先予以解决。 

      2

     

  5.2  扩大住房公积金制度的覆盖面   

  规定扩大住房公积金制度的覆盖面,落实《关于住房公金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔20055号),严格执行住房公积金缴存限额规定,用好管好住房公积金。积极支持中低价位、中小户型普通商品房消费的公积金贷款,适当放宽住房公积金用于购买经济适用住房、支持房租等住房消费的支出条件。健全住房公积金决策制度,落实监管责任,加强住房公积金的风险控制体系建设。加大住房公积金的归集力度,逐年提高覆盖面,对不建或擅自降低标准等损害职工利益的行为,加大执法查处力度。 

  

5.3  大力发展和规范房屋租赁市场 

     

  

     

      1

     

     

     

      2

     

     

     

     

     

     

     

     

  

     

  

     

  

     

  5.9  落实责任,健全机制 

     

  本规划的年度计划执行情况及下一年度计划安排要纳入《政府工作报告》,向义乌市人民代表大会做出报告。   

     

  第六章 附则   

  6.1条本规划自批准之日起生效。 

  

6.2条 本规划由义乌市人民政府组织实施。 

  

  

  

  附表1 规划期内各类保障性住房保障户数规划表 

     

     

     

序号 

年度(年) 

廉租住房(户) 

公共租赁住房(户) 

经济适用住房(户) 

1 

2011 

60 

200 

0 

2 

2012 

36 

126 

0 

3 

2013 

200 

300 

364 

4 

2014 

150 

1250 

400 

5 

2015 

50 

850 

400 

合计 

4386 

496 

2726 

1164 

  

  附表2 各镇街各类保障性住房建设规划表 

   

镇街 

用地计划(亩) 

市财政 

投入资金(万元) 

工程期限 

(年) 

廉租住房 

公共租赁住房 

经济适用住房 

 

建筑面积(m2 

 

建筑面积(m2 

 

建筑面积 

m2 

北苑 

  

3300 

2010-2011 

  

  

220 

13200 

0 

0 

江东 

40 

19000 

2011-2013 

200 

10000 

500 

30000 

400 

36000 

稠江 

36 

8250 

2012-2014 

200 

10000 

550 

33000 

150 

13500 

稠城 

30 

9450 

2013-2015 

0 

0 

630 

37800 

0 

0 

后宅 

30 

4500 

2013-2015 

0 

0 

300 

18000 

150 

13500 

佛堂 

10 

3000 

2013-2014 

0 

0 

200 

12000 

0 

0 

合计 

146 

41000 

  

400 

20000 

2400 

144000 

700 

63000 

  

  附表3 规划期内年度开工、竣工、分配保障性住房规划表 

     

     

     

年度 

  

开工 

竣工 

分配 

备注 

2011 

  

江东地块 

北苑地块 

廉租房60套、公租房220套(现房) 

续建南洲地块 

现有房源 

2012 

  

稠江、 

  

  

廉租房36套、 

公租房126套、 

现有房源 

  

2013 

  

  

稠城地块 

后宅地块 

佛堂地块 

江东地块 

廉租房200套、 

公租房500套、 

经适房400 

  

南洲地块竣工 

  

2014 

  

  

  

稠江、 

佛堂地块 

廉租房200套、 

公租房750套、经适房150 

  

  

2015 

  

  

  

稠城地块 

后宅地块 

公租房930套、经适房150 

视实际使用情况为十三五规划择地开工建设 

  

6.3条 本规划由义乌市人民政府负责解释。   
保障性住房的建设是各级党委和政府的重要职责。市发展与改革、财政、规划建设、房管、国土、民政、统计、物价、审计、税务、金融和房改办等部门要在市政府统一指挥下建立多部门协调的工作机制,加强规划实施的监督管理,按照各自职责,共同做好保障性住房建设的相关工作,并作为年度评比的重点考核内容。
5.10  纳入政府工作报告   
在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时要进一步贯彻落实国家和省关于房地产市场各项宏观调控政策措施。严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和省政府的相关规定,市区新审批、新开工的住房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。   
5.8  切实落实房地产市场各项调控政策措施 
廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设,要坚持经济、适用的原则。提高规划设计水平,在较小的户型内实现基本的使用功能,廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房小区的环境卫生设施、给排水系统、道路交通、公共绿化等的规划和建设应当达到国家关于城市建设的有关指标要求,做到小区生态环境的优化、美化和绿化。按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。切实加强施工管理,确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。 
5.7  确保住房质量和使用功能 
认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔200724号)文件内容,进一步健全义乌市保障住房制度,制定相应措施和政策,确保廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设落实到位。严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核,完善轮候制度,特别是强化廉租住房、公共租赁住房的年度复核工作,健全退出机制。要严肃纪律,坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员,确保各项政策得以公开、公平、公证实施。 
5.6  加强解决城市低收入家庭住房困难的管理 
8)按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔200724号)文规定,廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设,旧城危旧房屋、棚户区和城中村等成片规划改造、老住宅小区整治,一律免收各种行政事业性收费和政府性基金。 
7)购买经济适用住房的个人,符合《个人住房贷款管理办法》规定的,可凭房管局出具的购买经济适用住房通知书,向商业银行申请贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率,不予上浮。 
6)用于个人购房贷款的住房公积金,优先向购买经济适用住房的个人发放; 
5)经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款; 
4)经济适用住房项目确因地质、地形等原因不能就地建设防空地下室的,建设单位可持设计单位出具的论证资料向市人防主管部门提出易地建设申请,经批准后免除其易地建设费; 
3)经济适用住房项目小区外市政公共基础设施建设费用由政府负担,纳入城市建设年度计划解决; 
2)经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费按规定予以免除; 
1)经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应; 
、经济适用住房实行优惠政策: 
3)房地产行政主管部门收购空置商品住房及旧住房作为公共廉租住房的,按照现行规定给予税收减免;廉租住房租金收入免征营业税、房产税。 
2)免除行政事业性收费和政府性基金; 
1)建设用地实行行政划拨方式供应; 
、廉租住房享有的政策优惠为: 
财政要按照国家规定的资金来源渠道,统筹安排、确切落实保障性安居工程资金。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。对所提取的住房保障资金实行专项管理,分账核算,严格做到专款专用,并接受相关审计和公众监督。采用贴息方式,降低社会资金投资和公共租赁住房的融资成本,支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房,第5.5  切实落实各项优惠政策 
5.4  确保住房保障资金落实到位 
发展和规范房屋租赁市场,是完善住房供应体系,实施住房保障的重要组成部分。加强对房地产中介服务机构和从业人员的管理,严肃查处房屋租赁中的违规行为,坚决打击黑中介,规范房地产经纪行为,加强房屋租赁管理;制定政策,积极鼓励有条件的市民把中小户型普通住房向低收入家庭出租。 
公共租赁住房、经济适用住房的开发建设,坚持政府组织实施、总量保证、统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则,做到保本微利、控制对象、限价销售、公开公平。确保每年开发建设量按照规划进行。   
、公共租赁住房和经济适用房:经济适用住房供应实行申请、审批、公示和轮候制。实行公开摇号轮候。 
中央和省保障性安居工程补助资金;   
土地出让净收益(用于廉租住房保障资金比例不低于10%); 
住房公积金增值收益; 
纳入年度财政预算; 
规划期内用于廉租住房、公共租赁住房的资金来源: 
4.4  资金筹措 
根据先建设后分配的原则,供地集中在2011-2013年;2011年建设适当展开,随后几年加大建设量。详见附表2、附表3 
4.3  用地供应年度计划 
廉租住房规划建设位置原则上在新建公共租赁住房项目地块中配建,结合市区供地实际尽可能均衡分布,方便使用;公共租赁住房和经济适用住房规划建设位置综合各种条件布置;廉租住房规划建设力求集约、节约用地,提高土地利用效率。主城区保障性住房用地共136亩,分别位于江东40亩、稠江36亩、稠城30亩、后宅30亩;佛堂镇保障性住房用地10亩,北苑从工业区原标准厂房配套住宅地块增加2幢共220套由市政府协议收购,用于城市公共租赁住房,另外根据需要可以在春晗路与望道路叉口西北的43亩商品房出让地块中配建一定的保障性住房,其他镇和廿三里、城西街道的保障性住房用地根据需要也可以在其出让的房地产开发项目中配建,由政府预设条件,进行协议收购。各镇街各类保障性住房建设规划表详见附表2。年度开工、竣工、分配保障性住房规划表详见附表3 
4.2  土地供应布局指引 
住宅用地中规划用于廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设的总供地为146亩,其中佛堂镇供地10亩。   
资金来源分析:按照国务院国发[2007]24号规定,主要从三个渠道解决。即一是地方财政要将廉租住房、公共租赁住房保障资金纳入年度预算安排;二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于保障住房建设;三是土地出让净收益的10% 
规划期内(2011-2015),政府财政预算用于廉租住房保障资金分两个部分:即用于廉租住房建设资金约5000万元(400×50m2/×2500/m2);用于公共租赁住房建设的资金需求约36000万元(2400×60m2/×2500/m2),两项共计41000万元。 
3.3  政府资金保障能力和土地供应能力分析 
规划期内新增各类保障性住房需求量初步预测为:廉租住房需求400套;公共租赁住房2400户;经济适用住房为700套。各类保障性住房保障户数规划表详见附表1 
廉租住房保障需求:预测共为606户,目前已建成廉租住房204套,已使用108套,规划期内需建设廉租住房400套。  
 
对符合经济适用住房保障条件的家庭,可以购买或购租经济适用住房。经济适用住房价格应当与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应,按照保本微利原则,根据国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定的成本、管理费、税金、利润构成实行政府定价。购租按照《义乌市经济适用住房管理办法》(义政发〔2010108号)的有关规定进行。经济适用住房一般为建筑面积80平方米60平方米两种套型,高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准,但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。对于符合经济适用住房保障条件的家庭,根据家庭人口和经济承受能力情况,选购相应的经济适用住房户型。  
 
对符合廉租住房实物配租家庭,实行轮候制度。以低廉租金标准收取租金。按家庭人口,分别保障约40平方米以下(12人户)、60平方米(3人及以上户)以下廉租住房。   
2.3  保障标准 
义乌市保障性住房的保障方式主要为实物配租住房和购买经济适用住房两种方式,其中实物配租住房包括廉租住房轮候配租、公共租赁住房的轮候配租、经济适用住房购租三类。 
2.2条 保障方式 
  已经享受房改政策购房或成本价住房、安居工程等政策性住房的人员,不得再申请购买或购租经济适用住房。 
  申请者通过市场方式购买商品房,通过赠与、继承、自建(含宅基地)等方式取得的所有住房,以及因各种原因出售(赠与)、离异分割等未满5年的原住房或虽满5年但出售(赠与)给父母等直系亲属的原住房,均计入申请者家庭现住房建筑面积。 
  年龄在35周岁及以上的单身无房符合前款规定条件的,可以申请购买或购租一套经济适用住房。 
  4.包括汽车、房产、摊位等家庭财产总额不超过30万元。 
  3.上年度家庭人均年收入在当年我市城镇居民可支配收入的80%以下; 
  2.现住房建筑面积低于人均18平方米3人以上家庭住房建筑面积低于54平方米 
  1.至少有1人具有本市非农户口5年以上并常住义乌(含符合当地安置条件的军人,不包括学生户口); 
(三)经济适用住房的保障供应对象为本市城镇低收入住房困难家庭,同时符合下列条件的家庭,可以申请购买或购租一套经济适用住房: 
未参加房改以及享受政策性住房。 
申请人本人和家庭成员在城区和工作所在地镇区范围内无私有房产且未租(住)公房;本人与家庭成员如有因各种原因出售(赠与)、离异分割房产等行为的,已满5年; 
   申请家庭原拥有超出上述保障面积住房、因各种原因出售的,在出售之日起的5年内不得享受廉租住房保障。   
申请家庭人均可支配收入低于当年我市城镇居民可支配收入的50% 
申请家庭的人均住房建筑面积低于15平方米3人以上家庭现有住房建筑面积低于45平方米 
申请家庭共同生活成员中至少有一人取得本市非农业常住人口(不包括学生户口)5年以上,并且相互之间有扶养、抚养、赡养法定义务; 
规划期限:2011—2015年。   
《义乌市城市住房建设规划》(2008-2012年)  
 
《义乌市租赁住房实物配租管理办法》(义政发〔200850号)   
《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发〔20101号) 
建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》(建住房〔2007218号) 
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔200724号) 
1.6条 规划依据 
住房保障工作是一项政策性和社会性强,涉及面广的系统工程,在具体实施过程中,应遵循全面覆盖,应保尽保的原则;统筹规划,分步实施的原则;适时调整,动态管理的原则 
1.5  规划原则 
规划期限内,凡在市域范围内进行的各项住房建设活动,应符合本规划及本规划的年度实施计划;与住房建设相关的各项政策、计划,应与本规划协调。 
1.4  规划作用 
建立健全以廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房为主要形式的住房保障制度,大力发展和规范房屋租赁市场,解决机关企事业单位工作人员以及引进人才的基本住房问题,争取到本规划期末,基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。 
1.3  总体目标 
以城市低收入住房困难家庭为保障对象,建立健全公共租赁住房和经济适用住房制度,完善廉租住房制度,积极解决引进人才、进城务工人员等其他群体的住房困难。以此作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房、公共租赁住房及经济适用住房制度为重点,多渠道、多层次解决城市低收入住房困难家庭的政策体系,尽量满足城市居民的基本住房需要。 
1.2  规划指导思想