一、宅基地基准地价评估目的和意义

（一）评估目的

完善城乡地价体系，形成能反映用地成本、级差地租、供求关系等的宅基地价格，建立科学评估、适时更新、动态调整的宅基地基准地价体系。

（二）评估意义

一是为宅基地有偿使用和转让服务。集体经济组织主导的有偿使用制度，参照宅基地基准地价，制定差别化的有偿使用标准，促进历史遗留问题解决。同时，为宅基地使用权转让提供定价参考。

二是为宅基地使用权抵押服务。开展农民住房财产权抵押贷款，可参考宅基地基准地价确定宅基地使用权抵押价格，保障抵押权人和抵押人的合法权益。

三是为宅基地退出服务。农村集体经济组织回购宅基地价格，可参照宅基地基准地价由集体经济组织与宅基地使用权人协商确定。政府主导的宅基地退出，以基准地价为基础，合理确定宅基地退出（置换权益）保护价。

二、宅基地基准地价评估内涵界定

（一）宅基地基准地价概念

宅基地基准地价是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下，不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平均价格。

（二）宅基地基准地价评估内涵设定

评估基准日：2016年12月31日。

开发程度：完成新农村建设，“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。

土地权利类型：宅基地使用权。

年期：无限年期。

容积率：统一设定为4。

三、宅基地基准地价评估原则

参照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）相关要求，并结合义乌市宅基地利用情况，评估工作遵循如下原则。

（一）综合分析原则。宅基地地价在空间分布上的差异是多种因素综合作用的结果，只有基于经济社会和自然环境等各种因素的综合分析，才能使评估的基准地价科学地反映宅基地利用的社会、经济和生态环境综合效益。

（二）比较分析原则。宅基地基准地价评估是在系统分析和对比研究义乌市城镇土地基准地价成果与现阶段土地市场发展状况以及影响地价变动因素的基础上进行的。通过比较研究，有利于把握宅基地地价变化的普遍性规律和总体发展趋势，准确界定影响宅基地地价的因素因子，从而制定客观合理的基准地价。

（三）动态性原则。土地市场是一个动态的、发展中的市场，当影响土地价格的市场因素发生变化时，土地价格也会发生相应变化。为了满足土地市场的客观实际需要，发挥基准地价对土地市场的指导作用，及时更新基准地价成果，保持基准地价评估成果的动态性和现势性是必要的。

（四）均质地域划定与估价相结合的原则。均质地域划定是根据区内一致性、差异性以及行政界线一致性等原则，运用多因素综合评价分值法和叠加分析法相结合来划分基准地价均质地域。地价评估则以均质地域划定为基础，参考并对比分析市场交易资料的系统过程，

反映一定区域的平均地价。均质地域划定是地价评估的基础，地价评估是均质地域划定成果的应用。

（五）定价适度原则。我国土地市场建设的经验表明，地价的高低对当地经济社会发展有很大影响，地价水平应与当地社会、经济发展水平相一致，否则地价过高，会抑制土地流通，不利于土地市场的发育和健全；地价过低，容易导致土地收益的流失，侵害集体和村民的利益，不利于宅基地流转市场的规范和发展。

（六）实际用途导向原则。基准地价的测算以目前宅基地实际主要用途为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力，客观反映土地的综合质量、价值及其级差关系。

（七）审慎原则。在基准地价评估方法选择和相关参数确定时，分析并充分考虑宅基地保障功能、宅基地流转市场运行特质，确保集体土地权利不低估、农民利益不受损。

四：解读机关及解读人

解读机关：义乌市自然资源和规划局

解读人：方江妹

联系电话：0579-85555970