沿着蜿蜒的山路往上溪镇贾家山村深处行去，在里美山与新塘村迎灯马头山山脉，形似一个“元宝”卧躺半山中，有一家崭新的生态民宿，于茂林修竹间拔地而起，与贾家山村秀美的生态交相辉映。

位于贾家山村的蓝宿·云隐酒店，是交旅集团在贾家山村打造的空闲农村建设用地活化利用项目。日前，蓝宿·云隐酒店正式开业，标志着我市首批农村集体经营性建设用地入市改革项目又结出了硕果。

改革试水 好风景换来“好钱景”

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，一直以来关乎农村经济发展，却因政策等限制而始终处于“沉睡”状态。2016年9月，根据全国农村土地制度改革试点部署，义乌市统筹开展农村集体经营性建设用地入市试点，拉开了集体建设用地与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的改革序幕。

贾家山村地处偏远山区，交通不便，经济落后，2012年，贾家山村结合下山脱贫政策完成整村搬迁，大大提高了农村村民的居住生活质量，满足了贾家山村民对美好生活的追求。原村庄建设用地由于地势陡坡、水源缺乏、耕种不便等客观原因，未予以复垦，一直处于空闲状态。2016年，借助农村集体经营性建设用地入市改革的东风，小山村迎来了发展和腾飞的机遇，空闲多年的农村集体建设用地按规划确定为经营性建设用地的可以入市。项目由上溪镇人民政府统筹，空闲的集体建设用地统一编制入市方案。

2017年12月，贾家山村这宗12.06亩的土地以公开挂牌方式，由义乌市交通旅游开发有限公司以561万元出价竞得。贾家山股份经济合作社的110名成员，每人直接获利5万元，有力推动了共同富裕，振兴了乡村经济。

土地有了“合法身份”后，项目开工建设水到渠成。根据规划，项目在尊重村落原有风貌、肌理基础上，打造集主题民宿、私塾、酒吧、创意工坊、亲子工坊、大师工坊于一体的乡村民宿聚落，焕发空心村新活力的同时，也带动了周边村落协同发展。

一子落，满盘活。一段山路从泥泞变平坦、一片青山转化为金山、一个山村从原先的“偏远穷”到如今真正的“桃花源”，以贾家山村为样本，一幅乡村振兴的新图景正在义乌延展：在大陈镇楂林村、城西街道东河村、苏溪镇胡宅村、赤岸镇三角毛店等50多个村，市自然资源和规划局会同相关镇街根据不同乡村的产业基础、区位条件和功能定位等因素，因地制宜，量身定制合理化的产业项目，打造了国际赛车园、度假民宿综合体、建材家居市场、酒店等项目，使得入市与农村产业融合发展，促进共富共繁。

规划先行 全面摸底找“宝地”

规划是土地利用的先导，入市的落脚点需落到空间规划层面上。

为弄清楚哪些地块是可以入市的“宝地”，我市全域统筹谋划空间资源，编制《义乌市“1+X+Y”村庄布局规划》，构建以中心城区、中心镇、中心村为主体的全域村庄空间布局方案。根据产业基础、区位条件和农产品功能定位等因素，统筹协调入市与农村产业融合发展，为吸引、引导企业的入驻、发展打好基础。

1999年，稠江街道松门山村实施旧村改造，通过科学规划，节余村庄建设用地8.32亩。“早些年，因为没有土地使用权，这块土地既没法重新建设，也没法改变用途，只好任由它荒废着。”松门山股份经济合作社负责人坦言，因地理位置优越，曾有不少企业前来洽谈，但受土地性质制约，只能空闲了多年，村集体入市意愿强烈。

直到义乌被纳入农村集体经营性建设用地入市试点，事情迎来了转机，改革实现了农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同价同权。在首轮改革过程中，我市在设计农村集体经营性建设用地入市政策时，就入市范围进行了创新，提出核定的村庄建设用地规模范围内的集体建设用地，在满足农村村民居住的前提下均可按规划入市。

2017年，在稠江街道的统筹下，这块土地以公共设施用地的身份成功入市，最终以1288万元的总价成交，合作社直接收益超860万元，不仅充实了村集体的腰包，更“活”化了旧改后的“沉睡”的土地资源。尤为值得一提的是，这块土地最终被用于建设一所九年一贯制全日制教育的民办学校，义乌市松门里学校于2019年正式落成启用，2023年完成“民转公”，成为辖区“新义乌人”子女的求知乐园。

“各类规划目标与思路不尽相同，每个镇街的资源和现状也各不一样。我们在做好贴身服务的同时，要坚持规划统筹，既要权衡局部利益，也要统筹好整体发展。”市自然资源和规划局主要负责人介绍，结合我市农村有机更新工作，我市明确实施“异地奔小康”腾退的、村庄规划范围外腾退的、村庄规划范围内农村有机更新节余的3类集体建设用地可用于入市。此外，我市依据各村产业基础、地理优势及农业特色，引导科学规划，定制化发展乡村产业项目，旨在促进产业与入市土地的良性互动，实现乡村振兴与产业升级的同频共振。

破冰前行，铺就乡村振兴“金光大道”

2023年，随着中央深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的全面部署，义乌再度站在改革前沿，成为全国深化试点的排头兵，续写着土地制度改革的新篇章。作为试点城市，义乌不仅承载着深化入市改革的历史使命，更将其视为驱动乡村产业振兴与城乡融合发展的关键杠杆，聚焦农村集体经营性建设用地入市范围和途径、交易和监督服务规则、土地增值收益分配等机制创新，系统性破解长期以来农村集体经营性建设用地低效、无序利用的困局。

根据《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，我市积极谋划，深入推进农村集体土地整理，盘活闲置存量建设用地，优先用于支持乡村振兴和农村一二三产业融合发展，激活义乌城乡统一市场的“一池春水”。

2023年12月4日，义乌市大陈镇马畈村集体经营性建设用地成功出让，出让地块面积27.447亩，土地用途为零售商业用地，土地出让价2600万元，溢价率30%，成为我省深化集体经营性建设用地入市试点以来溢价最高出让的农村集体经营性建设用地。

“这次成功竞拍土地，为大陈镇九寨湾项目提供了土地保障，更是为当地乡村振兴注入了一剂强心针。”市自然资源和规划局相关负责人表示，九寨湾项目作为大陈镇生态养生度假区的旗舰项目，建成后将引领义乌乡村旅游向多元化、品牌化、创新化方向转型升级。该项目规划涵盖休闲观光、户外运动、文化创意、亲子研学等多个领域，旨在构建一个集自然生态与人文体验于一体的综合旅游目的地，不仅能够丰富游客的体验，更为当地村民打开了就业与增收的新窗口。

回顾两轮试点的历程，义乌已累计促成集体经营性建设用地入市57宗，盘活土地资源395.5亩，总成交额达到4.17亿元，为村集体直接贡献了2.09亿元的收益。这些数字背后，是一系列商贸、旅游和乡村配套产业项目的落地生根，它们如同种子，在农村这片广袤的土地上生发、壮大，每年带动农民增收超过1.5亿元。

在义乌这片充满活力的土地上，集体经营性建设用地入市已不仅仅是一项政策的实施，而是乡村振兴战略中一枚关键的棋子。新一轮试点，义乌将继续深入探索有限的农村土地资源“配置怎么公正公平”“利用怎么节约集约”“产出怎么高效惠民”，全面发挥“农地入市”的杠杆作用，加快实现共同富裕步伐。

（来源：义乌商报2024年5月22日头版）