一、基准地价更新背景

根据《浙江省国土资源厅办公室关于印发<关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见>的通知》（浙土资办〔2014〕107号）、《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》（浙政办发﹝2015﹞130号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）等文件规定，各地对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并予以公布，基准地价原则上每3年更新一次，满5年未更新的，在土地估价报告中不得使用基准地价系数修正法。义乌市上一轮基准地价成果更新基准日是2015年8月1日，至今历时已近6年，根据上述文件要求，必须适时开展基准地价更新工作，确保义乌市城镇基准地价依照国家及省有关法律政策规定及时更新公布实施。

二、基准地价内涵界定

1.基准地价更新基准日：2021年1月1日。

2.土地开发程度：按达到区域实际基础设施配套要求的外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通讯）配套，宗地红线内土地平整的状态设定。31

3.地价内涵构成：各类地价内涵包含国家土地所有权收益、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分三部分组成。具体地价构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和开发费（不包含城市市政基础设施配套费）。

4.土地使用年期：国家规定的最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地及特殊用地50年。

5.基准条件界定：商服用地容积率、建筑密度为2.0、45%；住宅用地容积率、建筑密度为2.0、30%；工业用地容积率、建筑密度为1.6、50%；公共管理与公共服务用地容积率、建筑密度为1.5、45%。

三、基准地价更新内容

1.调整基准地价级别范围：根据当前土地市场地价分异特征及城市建设、规划变化情况对原来的土地级别范围界线进行调整。

2.更新基准地价价格水平：依据近几年义乌市房地产、土地市场价格以及土地成本的实际变化，更新基准地价价格水平。

3.根据新发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》对基准地价进行用途细分：对商服用地细分用途基准地价进行更新，增加住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地及特殊用地细分用途基准地32价。

四、基准地价应用方向

1.在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济效益，同时也以价格标准显示城市土地质量的优越程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。

2.在宗地地价评估中的应用：包括在土地出让底价评估中的应用、在国有土地使用权年租金评估中的应用、在宗地改变土地利用条件补缴出让金评估中的应用等，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。

五、各种价格的定义

1.基准地价：根据《城镇土地估价规程》，基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2.楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即楼面地价=土地总价/总建筑面积。

3.土地单价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即土地单价=土地总价/总土地面积。

4.级别价：定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。在该评定级别范围内的区域平均价格称为级别价。

5.区片价：在城镇范围内按不同地段、土地利用类型、地价水平综合划定的区片，该区片内的平均价格称为区片价。

6.路线价：路线价是指在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算的平均价格。

六、解读单位

义乌市自然资源和规划局 

自然资源利用科：朱琪

咨询电话：0579-85555970